Des décisions récentes de jurisprudence ont précisé et rappelé certains principes en matière de résolution du bail de résidence principale.
Tout d’abord, le principe fixé par l’article 1762bis du Code civil reste bien évidemment inchangé, à savoir qu’il est interdit de stipuler dans un contrat de bail une clause qui permettrait au bailleur et au locataire de rompre unilatéralement le dit contrat de bail (« clause compromissoire »).
Partant de ce principe, la jurisprudence rappelle une tendance récente à admettre qu’une partie à un contrat de bail puisse A SES RISQUES rompre unilatéralement le contrat en cas de faute de l’autre partie, cette dernière pouvant évidemment faire constater et évaluer cette rupture par un juge a posteriori.
Cette rupture a donc lieu dans ce cas sans clause contractuelle ni fondement légal préalable. Il s’agit d’un risque que prend la partie rompant le contrat de bail, qui peut cependant être écarté si cette rupture est validée a posteriori par le juge qui serait saisi par la partie fautive.
Par ailleurs, la jurisprudence a précisé que sur base du même principe légal (article 1762bis précité), un juge ne pouvait pas déclarer résolu un contrat de bail si le locataire ne payait pas ses loyers futurs. En effet, cela reviendrait à conférer au bailleur un droit de résolution unilatérale en cas de non paiement dans le futur de loyers.
Par contre, un juge peut prévoir dans son jugement que le contrat de bail sera résolu dans le futur en cas d’arriérés de loyers, au paiement desquels il condamnerait le locataire, qui resteraient impayés après jugement.
Dans ce cas, ce ne sont pas des loyers futurs mais bien une dette antérieure au jugement dont la sanction ultime est la résolution du bail. Cette sanction peut être demandée par le bailleur mais le juge la modaliserait dans l’intérêt du locataire.
Benoît HEMMERYCKX
b.hemmeryckx@legacity.eu
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