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Contracts, Torts & Obligations

Bail pluripartite et résiliation

Un arrêt de la Cour de cassation du 17 février 2017 (RG C.16.0381.N) est l'occasion de rendre hommage aux finesses de la technique de cassation.

Les données de départ sont simples: un bail de droit commun est conclu entre un bailleur et deux preneurs. Le bailleur et l'un des preneurs décident de résilier amiablement le bail. Le preneur restant conteste cette résiliation amiable, estimant que, n'ayant pas engagé toutes les parties à la convention originaire, celle-ci demeure sans effets à son endroit.

Dans son pourvoi en cassation, dirigé à l'encontre de la décision qui a rejeté cette  thèse, le preneur restant invoque le principe de la convention-loi, plus spécifiquement la règle consignée à l'article 1134, alinéa 2 du Code civil (ancien), selon laquelle les conventions" ne peuvent être révoquées que (du) consentement mutuel (des parties qui les ont faites), ou pour les causes que la loi autorise".

De façon de prime abord étonnante, la Cour rejette le pourvoi.

Dans son arrêt, elle rappelle d'abord que le bail pluripartite génère, dans le chef du bailleur, obligation indivisible de fournir la jouissance aux preneurs, d'une part, l'obligation divisible -sauf solidarité- pour ces derniers de payer le loyer. 

Ceci étant, précise la Cour, chaque colocataire a en principe le droit de convenir avec le bailleur de mettre fin au bail en ce qui le concerne. Et si le bail est poursuivi avec le locataire restant, il sera la seule partie contractante pour l'avenir -ce qui dit bien que cette résiliation est opposable audit locataire. Le moyen proposé par le locataire restant à l'appui de son pourvoi repose dès lors, conclut la Cour, sur un soutènement juridique erroné.

Voyons le sage et délicat équilibre qui se dégage de cette décision:

- en principe le caractère pluripartite de la convention n'empêche pas certaines parties d'y mettre fin pour ce qui les concerne, même si cela doit venir bouleverser l'équilibre contractuel; il faut ici savamment articuler deux choses également sérieuses: le respect de l'équilibre originel -et contraignant- de la convention passée, et le libre droit de parties contractantes de résilier leurs accords, qui est un fruit direct de l'autonomie de la volonté;
- si ce droit de résiliation est reconnu, et que les parties qui n'y sont pas impliquées ne peuvent dès lors en principe s'opposer à mise en oeuvre, celui-ci ne signifie pas, bien entendu, que le bailleur puisse contraindre le preneur à rester lier dans les liens du bail. En ce sens, l'arrêt considéré est aussi riche d'enseignement par ce qu'il énonce que par ce qu'il s'abstient d'énoncer.

Le droit des obligations -ou les arrêts de cassation- ressemblent parfois à la dentelle de Bruges ...

 

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